1.4、双控下政策解读海南房产未来升值空间

来源:  浏览:279  发布:2021-08-03 15:01:58

“十三五”期间,推进生态文明建设,解决资源约束趋紧、环境污染严重、生态系统退化问题习主席在五中全会规划建议说明中指出:“实行能源和水资源消耗、建设用地总量和强度双控行动”

也就是说更精确更优化使用自有环境资源发展经济,坚决杜绝粗放式使用环境资源发展经济,以破坏环境为代价发展经济。

五中全会提出的“双控”主要三点:能源消耗双控;水资源消耗双控、建设用地双控。“双控”的意义在于实现经济与环境良性循环发展,杜绝以往发展工业时期大量消耗能源,污染环境为代价发展经济而后花大量财力人力治理环境的不可逆环境发展现象。

纵观海南发展情况,海南一直以来坚持的发展路线是坚持生态建省,结合独有岛屿环境资源发展旅游度假、养老休闲等生态经济、热带农业经济,契合2010年国务院提出建设“海南国际旅游岛”发展建议。因此海南不存在其他工业城市面临的能源消耗、水资源消耗两大强力调控问题,海南主要面临的是“建设用地双控”问题。因此我们主要分析五中全会提出的“双控”政策对于海南房地产的影响及海南未来房价升值空间分析。

在分析“双控”对海南房产影响之前先看看全国其他省市在“双控”下发展情况。

围绕着“双控”的政策意义梳理一下自政策发布以来主流省市房地产行业政策落实情况。

全国目前调控的城市主要有北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都、石家庄、南昌、长沙、青岛。

北京于3月17日出台楼市调控政策。北京二套房认定将采取“认房又认贷”的方式,即便在北京无住房,但曾经有过商业性住房贷款记录或公积金贷款记录的,再购房时也被认定为购买第二套房产。同时,北京还将购买二套普通自住房的首付比例提高至60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

3月17日晚广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。通知称,广州市户籍居民家庭继续执行限购2套住房,广州市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房,剑指假离婚房地产政策漏洞。

纵观北京、广州等地调控政策,此次调控大同小异无非从提高限购门槛,提升首付比例两方面给楼市降温。

据截稿为止海南并未出台强力调控措施,仅三亚出台个人购房信贷举措:第三套及以上住房停贷。

海南在全国掀起的楼市调控强压下何时会出台楼市“降温”强力政策。我们从海南楼市发展情况入手测量海南楼市的温度及其当下房价评估。

“库存量、去库存周期看海南房产温度”

12月25日,在“两个暂停”举措下,海南省召开的全省经济工作会议指出2016年底海南省商品房库存约2560万平方米,比去年减少930万平方米,去库存期从去年的45个月降到23个月。从库存量看海南房产供需平稳发展,短期内不会出台楼市强力调控政策。

“租售比”看海南房价

以海口龙华区三居室为例,月均租金3300左右,近130平,海口龙华区均价1w/平,租售比为1:400,也就是说需要400个月的租金才能收回购房成本。租金回报率较低,投资空间相对萎缩。那么海南的房子是不是就没有投资价值了?我们从养老需求和旅游地产需求两个市场需求面估量一下海南房产未来升值空间。

未来“养老需求”是海南房产刚需之一

在中国老龄化进入快速发展阶段的同时,数据显示,目前中国80岁以上的高龄人口已接近2400万。

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随着我国人口老龄化的加剧,养老服务释放出来的市场需求巨大,海南岛具备发展养老基地的基本环境要素。随着海南基础设施的不断完善,国内外医疗机构的进驻将进一步拉升整个养老服务水平。养老队伍的加入也将对海南房产带来一波需求冲击。

“逐年增长的旅游度假人数将带动海南楼市消化能力”

2016年来海南旅游人数达5000多万,同比增长接近15%,旅游市场的发展势必会带动旅游度假地产的发展。

海南未来房产升值空间如何?看市场需求面:养老市场需求与每年逐年增长来海南旅游度假人数,供给面:房产库存量、土地利用率。

海南目前的房价用“租售比”评估略高于市场现有消化能力,短期投资价值空间较小。但未来几年,随着养老需求和旅游人数增长带来的旅游度假地产需求,海南国际旅游岛配套基础设施服务的不断完善将使海南房产价值挤在二线甚至一线城市房产价值。

“双控”下海南的楼市在政府的调控会健康良性发展,不会过度的让投资资金提前消耗海南房产未来几年的价值这对于海南的楼市发展是利好的政策环境。自2010年提出的楼市“双暂停”政策落实至今海南的楼市健康平稳向上发展,相信未来五至十年海南的房产价值空间将会逐步显现出来。

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